明代，由于在国子监中榜入科比较容易，浙江杭州有苏、李两位书生，入京师国子监求学，以应试考取功名。抵京之后，已近考试之期，两人便在考场附近租了间房，作为考前休憩复习之地。然依京师的惯例俗成，每逢科举考试前后，贡院周围不只房租昂贵，物价也是随之疯涨。考试结束后，两人寻思离揭榜尚有一段时日，且不堪租金繁杂耗费，共同商议迁往别处租住，以节省开支，等候科考佳音。
适逢浙江有位僧人长期停留京师，与苏、李是老乡，两人便拜托僧人帮忙寻找租金合适的住所。不久，僧人回报：“东城外三里之遥有座白石精舍，环境幽雅清净，两位若是想去，我当代为介绍。”两人欣然答应，以此相托。僧人来回花了半日时长，苏、李也已整好行李，三人携手前往。抵达地方，只见松花满径，竹影半窗，真真是一座清净殊胜的祗园雅境，两人选了正房东面的一间廊屋租住。
僧人临别之际，附耳小心嘱咐：“此处地近荒僻，无事不要随意出游，切记！切记！”苏、李正庆幸租获如此胜地，迫不及待就要痛快游览一番，闻同乡所言不合心意，二人疾步登阶，嘴上虽然答应，内心却不以为然。次日用过早饭，游完本庙，两人随后询问寺内诸僧，附近有无“骋目之处”。众僧尽皆默然，惟有一位小和尚抢答道：“距此里余地，有座留云观，足可一游，何不去那？”其他和尚无不怒目瞪视，似乎怪他多嘴。
苏、李亦觉怪异，不解其中深意，午后两人便请小和尚做向导，欲去留云观一游。主持师傅得知后，急忙奔来劝说小和尚：“你可莫要引两位相公去留云观后面，会有生命危险！”苏、李骇然究问，小和尚笑而不答，仍带两人动身出寺。三人在林中辗转曲折许久才到，只见观墙倒塌，荆棘丛杂，几根柱子伫立，像是观门。走近查看，旧匾犹在，正是“留云观”三个字，小和尚带着两人跨入，观内古树半卧，犹如条条怒龙盘踞草丛。
院内草深半米有余，几无路径可寻，观宇显然荒废很久。三人穿草而过，登阶瞻仰，正殿五根大柱，金碧剥蚀脱落，门窗倾颓残破，四周虚静无人。殿内神像狰狞可畏，只是面目黢黑，无法识别是何方神圣。苏、李流览一圈，哑然失笑：“这就是小师父说的可游之处？真是见面不如闻名啊！”小和尚赧然一笑：“胜境不在这，但我师傅有交代，因此不敢擅带相公进去。”两人摆手笑道：“去了也未必见得就是佳境，反正你师傅不在，不妨让我们一窥全豹。”
小和尚为证自己所言属实，故此满口答应。殿后数步之遥有扇门，小和尚用手轻启，登时豁然开朗，果然别有洞天。其中草盛林茂，亭台掩映，远闻水声潺湲，似有池溪。苏、李大喜，抬脚就要进去探索一番，小和尚急忙制止：“在此远观，足以领略，若是深入，不免招祸！”两人嗤笑他妄言胡说，正要移步，忽闻亭中传来人声，音如怪鸟，非常刺耳：“何处来的混账东西，敢偷窥我家花园？莫非想作贼偷盗？”仔细聆听，对方似是一位凶悍壮妇。
苏、李大惊（大怖），小和尚急拽两人：“快走！快走！狐夫人发脾气，我们不能再停留！”两人面生惧色，急循来路，仓皇折返。路上探询究竟，小和尚解释道：“这里本是某位贵人废弃的园子，后被妖怪占据，封闭不开，倘若狐夫人不在，我们还可入内游览，今日不巧碰到她，那肯定不能进去。”两人惊愕许久，回到住处，主持师傅查问道：“你们有去观内后园没？”苏、李均隐讳不敢明言。
当晚，两人与主持师傅闲叙，聊至二更方散，行到东面走廊，眼看月色满窗，也就未向庙里复讨烛火，顺手推门进屋，解衣登床，准备就睡。不想主持师傅突然过来，隔窗再三询问：“两位相公白天游玩，若有所闻，还请赶紧告知老衲，切勿自误！”两人依然选择隐瞒，坚称什么都没有，主持师傅这才离开。苏、李躺于床榻，讥笑道：“这些和尚为何这般胆怯？世间纵然真有妖魔鬼怪，也断不敢来冒犯小爷啊！”说完沉沉睡去。
半夜，初梦回转，苏生先醒，忽觉怀内十分温软，仿佛有人同床共枕。他误以为是李生，然李生素不戏谑，苏生尝试以手抚触，发觉怀内肌肤细嫩润滑，由此大惊。睁眼审视，竟是位二十左右的少妇！与自己同床共枕！他探手摇醒对方询问，少妇只是回道：“我是特意来陪你睡觉的，何必多问呢？”苏生长久单身，如何把持得住，也就无心详问，片刻之间，翻云覆雨，“衾枕鸣动”，好事已成。
李生虽睡一旁，然对两人欢好之事浑然不知。一阵过后，苏生昏然沉睡，梦中忽闻李生连声呼唤，似是诧异发生怪事。苏生醒转，怀中少妇早已不知去向，他追问李生何故惊怪，李生答道：“我半夜梦醒，闻到枕边有女子秀发的香气，仿佛有妇人同睡，抬眼搜寻，果然有位妇人。我心微动，然念及功名未定，兼之妇人又不解释其从何而来，于是我严词拒绝。谁料她竟百般纠缠，勾引求合，我正漠然不睬时，窗缝间突然出现一双如灯大眼，直射屋内，呼道：‘小珍珠，不可玷污正直之人，快回来吧！’”
“这人声便是我们白天在留云观所听到的声音！我非常恐惧，因此大声呼你，忽然之间，狐夫人与床上的妇人都不见了踪迹。”苏生闻李生此言，叹息道：“难道我终究难逃一死？毕竟我不能正心如兄，已遭此妖魅惑，这可如何是好？”随即详述自己所遇，涕泣不止。李生也只能宽慰安抚，两人仍各自就寝。天亮以后，李生起床洗漱，呼叫苏生不应，走近察看，苏生眉垂目闭，鼻息全无，早已溘然长逝。
李生惶悚不安，急呼主持师傅。主持见到苏生暴毙，不由跺脚道：“你们不早说，果然还是被狐妖所害。不过尚有一人存活，也算万幸。”李生请教缘故，主持娓娓解说：“两位相公所游废园，有位狐夫人，实非狐狸，因其能指使狐狸，故以此称呼。她身旁的狐狸有小珍珠、小珊瑚等名，尤能迷惑人，但凡遇到，从无生还。听说这些狐狸专摄精血，以供养狐夫人，狐夫人为此替她们物色年轻男子，少年游逛，未遇还好，一旦遇到，无可幸免。”
李生说起昨晚之事，主持师傅叹道：“君心正，当有后福。然你们早点与老衲说起，放置一卷经文在你们屋内，苏相公也不至于横遭身死。”众人不免感叹。李生买来棺材，收殓好友后，当日便迁往南城居住。同年，李生凭借出类拔萃的品学，高中进士，次年他携带好友的灵柩返回浙江，父老乡亲获知苏生的遭遇，无不喟叹。
作者文末留言：古语有言，邪不压正。读书人在紧要关头，正心尤为重要，做到心正，佛家经文亦可不用，哪里还会怕什么妖魔鬼怪？如若做不到心正，被窝里的温柔乡，便会成为男人的坟墓；枕边的芬芳，难免变成蚀骨销魂的毒药（衾中之温软，既已气绝于鸿沟，枕畔之香云，难免魂消于鸟道）。结果只能是黄泉路上有好友，金榜题名失一人。苏、李二生，读书修养浩然正气的功力，其深浅由此可见。
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此案译自《萤窗异草》中【小珍珠】一篇
